г. Москва, ул. Измайловский Вал, 30 (м. Семеновская)
Заказать звонок
Оставить заявку

Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Февраль 2010 г.

Рынок в целом: «желаемое» далеко от «действительного».

Данные первого рабочего месяца 2010 года отражают не столько истинное положение дел на рынке коммерческой недвижимости, сколько чаяния и ожидания его игроков. Стабилизация цен, некоторое оживление деловой активности, бодрые статьи и сообщения о конце кризиса и начале восстановления экономики – все это позволяет участникам рынка рассчитывать на близлежащий рост.

Именно эти ожидания и оказали влияние на рынок: в феврале экспонировалось 1344 объекта общей площадью 2597 кв.м. и общей стоимостью 11 млрд.$, что больше январских показателей предложения соответственно на 27%, 25% и 35%. Более того, средневзвешенная цена предложения, хотя и продолжает оставаться на более низком, нежели год назад уровне, за месяц выросла весьма ощутимо - на 8% до 4235$/кв.м.

Впрочем, рост цен – это, скорее, желаемое, чем действительное. Общий позитив, скорее желаемый участниками рынка, подталкивает собственников к выставлению новых объектов в продажу с более высокими ценовыми ожиданиями.

В реальности же о заметной активизации спроса говорить преждевременно. Заявить к продаже и продать – совсем не одно и то же. И эту суровую правду вполне осознают продавцы объектов, выставленных на продажу в конце прошлого и начале этого года. Не случайно цены по объектам, продолжившим экспонирование, остались на уровне января.

Торговая недвижимость.

Рост объема предложения торговых предложений в феврале соответствовал общим настроениям на рынке. При этом было отмечено и появление в экспозиции крупных объектов. Так, в феврале выставлен на продажу торговый комплекс «Москвичка» на Новом Арбате (объект площадью 8267 кв.м. предлагается по цене 13667 $/кв.м.).

Динамика цен по торговым объектам характеризовалась отсутствием их изменения по объектам, продолжившим позиционирование, но, вместе с тем, - появлением новых объектов в феврале по завышенной цене. При этом уходят с рынка относительно дешевые объекты. Это в очередной раз свидетельствует о том, что рынок продолжает находиться в стадии, когда явные тенденции в ценовой динамике пока еще отсутствуют, а попытки зондирования рынка на предмет ценовых тенденций носят единичный и локальный характер.

Причем данный процесс ярче выражен в периферийной части столицы. Цена по объектам, которые продолжили экспонирование, не изменилась. Тем не менее, за счет окончания в январе экспонирования таких дешевых объектов как на Пятницком ш. (9363 кв.м., 1550$/кв.м.) и на 1-м Варшавском проезде (5000 кв.м., 1400$/кв.м.), а также выставления в феврале на продажу ряда дорогих торговых объектов на Кутузовском пр-те (1460 кв.м., 22600$/кв.м.), на Ленинском пр-те (3065 кв.м., 9790$/кв.м.) и на Ленинградском пр-те (3682 кв.м., 9504$/кв.м.) средневзвешенная цена по всем объектам возросла. В результате средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца в феврале выросла на 11% до 5272 $/кв.м.

А вот внутри Садового Кольца в феврале – напротив – средневзвешенная цена по торговым объектам снизилась на 3% до 13801 $/кв.м. Однако, специалисты не склонны считать это отражение какой-либо тенденции рынка. Скорее, при общем небольшом количестве предлагаемых в центре объектов, такой эффект дало появление в феврале ряда относительно дешевых предложений. В частности, на Новинском бульваре (366 кв.м., 8197$/кв.м.), на ул.Валовой (603 кв.м., 8067$/кв.м.) и на Рождественском бульваре (3388 кв.м., 5903$/кв.м.). Цена же по объектам, продолжившим экспонирование, осталась на уровне января. 

Оценка торговой недвижимости здесь

Офисная недвижимость: стабильная нестабильность.

Надежды продавцов офисных помещений выразились в существенном увеличении объема предложения. Стоит отметить, что если год назад собственники снимали свои объекты с продажи, предпочитая не тратить впустую средства на рекламу, то сейчас общее ожидание скорого выхода из кризиса подталкивает к обратным действиям.

Внутри Садового Кольца в феврале 2010 года было выставлено на продажу 379 тыс. кв.м офисных площадей, что на 80% больше, чем в феврале 2009-го. Прирост предложения вне Садового Кольца оказался не столь внушительным, но тоже немалым – 35%.

Между тем, офисный сегмент по-прежнему находится в менее стабильном состоянии, чем остальные виды коммерческой недвижимости. Несмотря на явное замедление снижения цен, еще осенью прошлого года, продавцы и покупатели офисной недвижимости продолжают «нащупывать» справедливый уровень цен. Все это влечет за собой сильный разброс цен, который далеко не всегда прямо зависит от качества объектов.

Владельцы офисных зданий и помещений следуют совершенно противоположной логике, нежели продавцы торговой недвижимости. Видимо устав от ожидания прохождения дна, владельцы продаваемых объектов предприняли попытку поднять цены. В центре столицы цена по объектам, продолжившим экспонирование с предыдущих месяцев, выросла на 4%. За пределами Садового Кольца этот рост был скромнее – на 1%.

При этом новые предложения оцениваются несколько ниже. Так, в феврале появилось несколько недорогих «центровых» предложений: на ул. Б.Полянка (32926 кв.м., 4859 $/кв.м.) и на Земляном Валу (60000 кв.м., 50000 $/кв.м.). Дорогие же (например, бизнес-центр на пр-те Ак.Сахарова площадью 16239 кв.м. по цене 10900 $/кв.м.) были сняты с продажи. В итоге средневзвешенная цена по офисным объектам внутри Садового Кольца снизилась на 7% до 7422 $/кв.м..

А вот за пределами Садового Кольца офисная недвижимость, по всей вероятности, действительно, достигла нижнего порога: выросла и цена по объектам, которые продолжили экспонирование, и новые предложения оказались не дешевле. Среди последних – объект на Воробьевском ш. (6320 кв.м., 12737$/кв.м.) и рядом со ст.м. Курская (10000 кв.м., 10000$/кв.м.).

Оценка офиса здесь

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

Продажа производственно-складской недвижимости, как и раньше, остается наиболее «консервативным» видом недвижимости, что сказывается на незначительных изменениях основных показателей. Если по остальным сегментам объем продаж за месяц и за год возрос, то по производственно-складским помещениям - несколько снизился (на 6 и 10% соответственно).

Консервативность проявляется и в ценовых ожиданиях: рост заявленной средневзвешенной цены квадратного метра предлагаемых к продаже объектов составил всего 1%. В феврале производственно-складская недвижимость предлагалась в среднем за 1583 $/кв.м. Таким образом, продавцы этого сегмента также проявляют оптимистические настроения. Что во многом связано с надеждами в торговом сегменте, с которым производственно-складская недвижимость тесно связана. Тем не менее, этот оптимизм явно не столь велик.

Помещения свободного назначения также связаны с торговым сегментом, в основном за счет того, что многие объекты данного вида представляют собой стрит-ритейл, пригодный для использования под магазины или клиентские офисы (например, отделения банков или туристических агентств). В силу этого обстоятельства владельцы недвижимости в этом сегменте в феврале также явно проявили ожидание скорейшего оживления рынка: средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения в феврале выросла на 6% до 4197 $/кв.м. При этом данные ожидания могут быть обоснованы постепенным вымыванием с рынка наиболее интересных торговых объектов, что вынуждает потенциальных покупателей обращать свой взор на помещения свободного назначения.

Тем не менее, основной недостаток данных объектов - отсутствие четкой концепции их использования - вряд ли позволяет рассчитывать на высокий спрос. Об этом же свидетельствует тот факт, что по годовому снижению цен, составившему 21%, помещения свободного назначения оказались вторыми с конца. Больше цены снизились только в офисном сегменте.

Оценка помещений, оценка недвижимости, экспертиза недвижимости

Основные характеристики рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы, февраль 2010.

 

Рынок в целом          
           
Все сегменты Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средневзвешенная цена, $/м2
значение 1 344 10 998 2 597 1,93 4 235
к январю 2010 27% 35% 25% − 2% 8%
к февралю 2009 30% 10% 26% − 4% − 13%
           
Торговые помещения внутри Садового Кольца      
           
Торговые внутри СК Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средневзвешенная цена, $/м2
значение 74 508 37 0,5 13 801
к январю 2010 23% 69% 74% 41% − 3%
к февралю 2009 21% 40% 72% 42% − 18%
           
Торговые помещения вне Садового Кольца      
           
Торговые вне СК Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средневзвешенная цена, $/м2
значение 342 1 720 326 0,95 5 272
к январю 2010 25% 56% 41% 12% 11%
к февралю 2009 14% 4% 0% − 13% 4%
           
Офисные помещения внутри Садового Кольца      
           
Офисные внутри СК Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средневзвешенная цена, $/м2
значение 209 2 809 379 1,81 7 422
к январю 2010 30% 38% 48% 14% − 7%
к февралю 2009 41% 32% 81% 28% − 27%
           
Офисные помещения вне Садового Кольца      
           
Офисные вне СК Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средневзвешенная цена, $/м2
значение 412 4 654 1 282 3,11 3 631
к январю 2010 29% 33% 29% 0% 3%
к февралю 2009 42% 1% 35% − 5% − 25%
           
Производственно-складские помещения      
           
ПСП Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средневзвешенная цена, $/м2
Значение 77 668 422 5,48 1 583
к январю 2010 26% − 5% − 6% − 26% 1%
к февралю 2009 15% − 17% − 10% − 21% − 8%
           
Помещения свободного назначения      
           
ПСН Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средневзвешенная цена, $/м2
значение 230 640 152 0,66 4 197
к январю 2010 27% 27% 20% − 6% 6%
к февралю 2009 40% 34% 69% 21% − 21%

 

По данным Консалтинговой компании RRG.

Нужна помощь в выборе
или консультация специалиста?
Просто оставьте номер телефона, и наш менеджер
свяжется с Вами в ближайшее время
×
Заказать звонок
×
Оставить заявку
×
Заказать расчет стоимости
×
Спасибо!
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время.