г. Москва, ул. Измайловский Вал, 30 (м. Семеновская)
Заказать звонок
Оставить заявку

Каким образом оценщик недвижимости проводит оценку имущества?

Профессиональный оценщик недвижимости проводит оценку здания, сооружения, помещения, земли, опираясь на различные факторы, которые влияют на рыночную стоимость. В своей работе оценщик недвижимости изучает документацию, месторасположение объекта оценки, техническое состояние и другие моменты, без учета которых оценка не будет объективной.

Оценщик недвижимости проводит оценку рыночной стоимости недвижимого имущества исходя из его наиболее эффективного использования. Здание, помещение, земельный участок могут использоваться различными способами. Перед проведением оценки оценщик недвижимости определяет наиболее эффективный способ использования здания или иного объекта, при котором его текущая стоимость будет максимальной. Наиболее эффективный способ использования здания или иного объекта оценки, который рассматривает оценщик недвижимости, должен быть законодательно разрешенным, физически осуществимым, финансово оправданным. Из всех способов использования объекта, удовлетворяющих данным требованиям, оценщик недвижимости выбирает тот, который приводит к максимизации текущей стоимости недвижимого имущества. Именно такое использование будет наиболее вероятным, поэтому его и должен учитывать оценщик недвижимости при определении рыночной стоимости.

Оценщик недвижимости по возможности должен применить все три подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный. Если один или два подхода оценщик недвижимости не применяет, оценщик должен обосновать отказ от использования подхода. В рамках каждого подхода оценщик недвижимости может применять различные методы оценки. Выбор метода оценки осуществляет оценщик недвижимости самостоятельно, анализируя развитость и открытость рынка, к которому относится объект оценки, а также насколько легко оценщик недвижимости может получить достоверную информацию для применения данного метода.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта.

В рамках затратного подхода оценщик недвижимости определяет отдельно стоимость земельного участка и стоимость улучшений на нем. Так оценщик недвижимости рассчитывает совокупные затраты на создание объекта-заменителя.

В качестве затрат на воспроизводство здания (сооружения) оценщик недвижимости учитывает затраты, необходимые для создания точной копии этого здания (сооружения) с использованием применявшихся при его создании материалов и технологий. В качестве затрат на замещение здания оценщик недвижимости учитывает затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на текущую дату.

Определение стоимости улучшений оценщик недвижимости проводит, используя два вида стоимостных показателей: показатели сметной стоимости строительства и укрупненные показатели стоимости строительства.

При оценке рыночной стоимости земельных участков оценщик недвижимого имущества использует следующие методы оценки: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. В рамках сравнительного подхода оценщик недвижимости использует метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. В рамках доходного подхода оценщик применяет метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Очевидно, что оценщик недвижимости не может применить затратный подход при расчете стоимости земельного участка в его классическом варианте. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка оценщик недвижимости использует в методе остатка и методе выделения.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и оценщик недвижимости достаточно часто использует именно этот метод при определении стоимости земельных участков.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами, в отношении которых оценщик располагает информацией о ценах.

Объектом - аналогом оцениваемого здания или сооружения оценщик недвижимости принимает объект, сходный с оцениваемым объектом по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В рамках сравнительного подхода оценщик недвижимости использует метод сравнения продаж и методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на сборе и анализе информации о продаже аналогичных объектов. Суть метода сравнения продаж заключается в том, что оценщик определяет цену, которую заплатит покупатель за объект аналогичной полезности. Метод сравнения продаж оценщик недвижимости реализует путем отбора аналогов, наиболее близких по основным ценообразующим элементам сравнения к объекту оценки. Оценщик корректирует цены аналогов для учета различий в характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов.

Используя метод валового рентного мультипликатора, оценщик основывается на предположении, что существует прямая зависимость между продажной ценой здания с одной стороны, и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче здания в аренду, - с другой. Для реализации данного метода оценщик определяет потенциальный валовой доход от использования объекта оценки. Величину потенциального валового дохода арендодателя оценщик недвижимости определяет исходя из рыночных ставок арендной платы и размеров площадей, которые могут быть сданы в аренду. Также оценщик должен располагать информацией не только о ценах отобранных для расчетов объектов-аналогов, но и о величине ставок аренды данных объектов. Оценщик недвижимости рассчитывает соотношение данных величин. Оно представляет собой валовой рентный мультипликатор. Умножая потенциальный валовой доход на валовой рентный мультипликатор, оценщик получает рыночную стоимость объекта оценки.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от использования недвижимого имущества.

В рамках доходного подхода оценщик определяет стоимость объекта недвижимого имущества приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на дату оценки. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, включая тип недвижимого имущества, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др.

В рамках доходного подхода оценщик использует два метода: метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации дохода. В основе обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода от использования недвижимого имущества, который оценщик недвижимости переводит в его рыночную стоимость.

В методе капитализации дохода оценщик недвижимости использует денежный поток за последний отчетный или первый прогнозный год. Оценщик недвижимости применяет метод капитализации в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). В случае нестабильности прогнозируемого дохода оценщик недвижимости применяет метод дисконтирования денежных потоков, в рамках которого прогнозирует потоки на несколько лет вперед.

Оценщик недвижимости проводит сравнительный анализ каждого подхода применительно к оцениваемому объекту. Оценщик недвижимости должен взвесить достоинства и недостатки использованных методов и выбрать тот подход или подходы, а также методы внутри каждого из подходов, которые оценщик недвижимости расценивает как наиболее надежные.

Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке позволяет оценщику недвижимого имущества определить итоговую величину стоимости.

Нужна помощь в выборе
или консультация специалиста?
Просто оставьте номер телефона, и наш менеджер
свяжется с Вами в ближайшее время
×
Заказать звонок
×
Оставить заявку
×
Заказать расчет стоимости
×
Спасибо!
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время.